La Manovra 2026 introduce altre restrizioni per le locazioni brevi: scopri le nuove regole fiscali, i nuovi obblighi e perché devi agire subito per tutelare il tuo business extralberghiero.
La vera novità della Manovra 2026 sugli affitti brevi
Partita IVA obbligatoria con 3 immobili
Fino al 2025 si potevano affittare fino a 4 immobili in locazione breve senza essere considerati imprenditori. La Manovra 2026, pubblicata in Gazzetta Ufficiale a fine dicembre, abbassa questa soglia: dal 2026, chi affitta almeno 3 immobili in forma di locazione breve è presunto esercente attività d’impresa.
Cosa significa, in parole semplici? Che se stai gestendo più di due immobili destinati ad affitti brevi, dovrai aprire Partita IVA, iscriverti all’INPS e iniziare a operare con tutte le regole di un’attività vera e propria.
Non è più possibile considerare l’extralberghiero come un hobby o un’attività occasionale: il Fisco ora lo vede come un business, e vuole che sia trattato come tale.
Rispetto alla proposta iniziale, che prevedeva anche vincoli più duri sulle piattaforme e sulle durate minime, la versione definitiva si è concentrata su questo: abbassare la soglia per diventare imprenditori.
Cosa resta invariato rispetto alla Manovra 2024
Cedolare secca: 21% sul primo immobile, 26% su tutti gli altri
Dal 2024 è già in vigore il nuovo sistema di tassazione:
- 21% di cedolare secca sul primo immobile;
- 26% sugli altri, anche se affittati senza piattaforme.
Quindi, se gestisci più case, il carico fiscale cresce, ed è importante fare i conti in modo strategico.
Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Dal 2 novembre 2024 è obbligatorio richiedere e mostrare il CIN, un codice univoco per ogni alloggio. Devi:
- inserirlo negli annunci;
- esporlo sull’immobile;
- tenerlo aggiornato.
Le multe per chi non lo fa partono da 500 euro.
Comunicazioni obbligatorie
- Segnalazione ospiti alla Questura (Alloggiati Web);
- Ritenute fiscali trattenute dalle piattaforme di intermediazione come Airbnb e Booking;
- Obblighi locali (tassa di soggiorno, regolamenti regionali, ecc.).
Sei un host? Ecco cosa ti aspetta
Se continui come prima, rischi
- Se metti online un terzo annuncio senza avere Partita IVA, sei soggetto a controlli e sanzioni;
- L’Agenzia delle Entrate può ricalcolare le imposte e farti pagare contributi INPS non versati;
- E se hai lavorato in buona fede, nessuno ti protegge dall’ignoranza normativa.
Se scegli la strada professionale, hai vantaggi
- Puoi accedere al regime forfettario, con imposte agevolate al 15% o 5%;
- Puoi scaricare spese, formarti, crescere;
- E soprattutto: dormi sonni tranquilli perché sei in regola.
Come non farsi travolgere dai cambiamenti normativi
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Modelli, checklist, consulenze fiscali: non devi fare tutto da solo. La chiave è organizzarsi con metodo e visione.
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Conclusione
Questa manovra non è un fulmine a ciel sereno: è l’ennesimo segnale che il tempo dell’improvvisazione è finito. Le regole si stringono, il mercato cambia, le aspettative degli ospiti crescono.
È un bene? In parte sì: più regole significa più qualità. Ma per chi vuole restare in partita, è il momento di fare sul serio.
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