C’è ancora una volta un cambiamento significativo per chi lavora con gli affitti brevi e, in particolare, per chi pubblica i propri annunci su Airbnb. Le regole delle commissioni stanno cambiando, e questo impatta direttamente sui guadagni di ogni host e property manager.
Se non sai esattamente quanto trattiene la piattaforma e come questo incide sul tuo margine, rischi di impostare prezzi sbagliati, di ridurre drasticamente i tuoi guadagni e, nei casi peggiori, di lavorare senza avere il giusto ritorno economico.
Dal 2025 Airbnb ha iniziato ad applicare un nuovo modello semplificato di commissioni, introducendo una tariffa unica del 15,5% per la maggior parte degli host che utilizzano il modello host-only fee.
- A partire dal 27 ottobre 2025 questo modello diventa obbligatorio per gli host che gestiscono i loro annunci tramite software gestionali (PMS o channel manager).
- Mentre dal 1° dicembre 2025 la stessa tariffa si applicherà anche alla maggior parte degli host già in host-only fee ma senza software.
- Chi invece non utilizza strumenti di gestione collegati a Airbnb potrà ancora restare nella modalità split-fee, pagando circa il 3% come host mentre l’ospite sostiene una commissione tra il 14% e il 16%.
In questa guida aggiornata vedremo:
- cosa cambia rispetto al passato,
- come calcolare correttamente le tue entrate,
- quali strategie usare per proteggere i tuoi margini.
Se vuoi davvero gestire i tuoi affitti brevi come un vero imprenditore e non come un semplice host, questa è la guida che fa per te.
Cosa sono le commissioni Airbnb e come funzionavano prima
Quando parliamo di commissioni Airbnb, ci riferiamo ai costi che la piattaforma trattiene su ogni prenotazione. In altre parole: il prezzo che l’ospite paga non corrisponde mai interamente a quello che tu, come host o property manager, incassi.
Fino a qualche giorno fa, gli host potevano trovarsi in due diverse strutture di commissione:
1. Commissione “Split-Fee” (commissioni condivise)
- Il costo è suddiviso tra host e ospite.
- L’host paga circa il 3% sul subtotale della prenotazione (4% per gli annunci in Brasile).
- L’ospite paga una commissione di servizio variabile, in media tra il 14,1% e il 16,5% del subtotale.
- Problema principale: per l’ospite il prezzo finale risulta spesso più alto del previsto, perché la fee viene aggiunta solo al momento del checkout, riducendo la trasparenza e il tasso di conversione.
2. Commissione “Host-Only Fee” (a carico dell’host)
- L’intero costo viene detratto dal compenso dell’host.
- La commissione varia in genere tra il 14% e il 16%, con possibili eccezioni:
- +2% per politiche di cancellazione “Super Rigide”;
- percentuale ridotta per soggiorni di almeno 28 notti.
- Per l’ospite il prezzo è più chiaro e lineare, ma per l’host significa avere un margine più basso se non ricalcola correttamente le tariffe.
Queste due modalità coesistono ancora oggi, ma da Settembre 2025 Airbnb ha avviato la transizione verso una tariffa unica del 15,5% host-only fee per la maggior parte degli host. Lo split-fee rimane invece disponibile solo per chi non utilizza software gestionali collegati alla piattaforma.
Commissioni Airbnb 2025: la nuova regola unica
Dal 2025 Airbnb ha avviato una semplificazione della struttura dei costi, introducendo una commissione unica del 15,5% per la maggior parte degli host che utilizzano il modello host-only fee.
La nuova commissione unica
- L’host paga una commissione del 15,5% calcolata sul subtotale della prenotazione (tariffa notturna + eventuali spese extra, come la pulizia).
- L’ospite non paga più una commissione separata: il prezzo che vede è quello che pagherà al checkout.
- La commissione viene detratta automaticamente dal payout dell’host.
Le date chiave della transizione
- 25 agosto 2025 → i nuovi host collegati a software gestionali (PMS o channel manager) possono scegliere solo il modello host-only fee.
- 27 ottobre 2025 → la maggior parte degli host già collegati a software esterni passa automaticamente alla commissione unica del 15,5%.
- 1 dicembre 2025 → la stessa tariffa si applicherà anche alla maggior parte degli host già in host-only fee ma senza software.
Gli host che non utilizzano software e che hanno scelto il modello split-fee (3% host + 14–16% ospite) possono continuare con quella modalità, almeno fino a nuove comunicazioni ufficiali.
Cosa significa per te, host o property manager
- Più trasparenza per l’ospite, con prezzi finali più chiari e competitivi.
- Margini più compressi per l’host, se non ricalcoli correttamente le tariffe.
- Necessità di pianificazione: con una fee più alta, diventa fondamentale applicare strategie di revenue management per proteggere i profitti.
Come calcolare il tuo margine con le nuove commissioni
Capire quanto trattiene Airbnb e quanto ti rimane in tasca è essenziale per impostare i prezzi in modo strategico. Con il nuovo modello 2025, il calcolo diventa più semplice ma anche più “pesante” per l’host.
La formula rapida per calcolare il prezzo da impostare e mantenere il margine desiderato:
Dove:
- Netto desiderato = quanto vuoi incassare al netto delle commissioni Airbnb
- Aliquota commissione = 15,5% (0,155)
Esempio pratico
- Netto desiderato: 100 €
- Aliquota commissione: 15,5%
- Costi fissi: 30 €
- Spese Extra: 50 €
- Prezzo da impostare:
Tabella comparativa “Prima vs Dopo”
| Modello | Commissione host | Commissione ospite | Trasparenza prezzo | Margine host |
|---|
| Split-Fee (attuale) | ~3% | 14–16% | Bassa | Più alto |
| Host-only (attuale) | 14–16% | 0% | Media | Medio |
| Host-only 2025 (nuova tariffa unica) | 15,5% (IVA inclusa dove applicabile) | 0% | Alta | Più basso se non adegui |
La conclusione è chiara: se non impari a ricalcolare i tuoi prezzi con metodo, ogni prenotazione ti lascerà meno margine.
Strategie per gestire le commissioni Airbnb senza ridurre i margini
Con il nuovo modello di commissioni Airbnb 2025, il rischio per gli host e i property manager è chiaro: se non si adeguano i prezzi, si avranno margini più bassi. La buona notizia è che esistono strategie concrete per proteggere (e persino aumentare) la tua redditività.
1. Ricalibrare i prezzi con metodo
Non basta “alzare un po’ le tariffe”. Devi calcolare con precisione il prezzo netto che vuoi incassare e applicare la formula corretta, tenendo conto della commissione del 15,5% (più IVA se applicabile). Solo così puoi garantire margini stabili.
2. Usare strumenti di pricing dinamico
La domanda cambia ogni giorno. Strumenti di revenue management o software di dynamic pricing ti permettono di adeguare automaticamente le tariffe in base a domanda, stagionalità ed eventi locali. Questo approccio riduce il rischio di prezzi troppo bassi nei periodi di alta domanda.
3. Gestire in modo intelligente le spese extra
Ricorda che la commissione Airbnb si applica anche a spese come la pulizia. Valuta se integrarle nel prezzo notte o mantenerle separate, in base al mercato locale e alla concorrenza.
4. Diversificare i canali di vendita
Non dipendere solo da Airbnb. Usa altre OTA (Booking, Vrbo, ecc.) e soprattutto lavora sulle prenotazioni dirette: un sito ottimizzato, campagne social mirate e un CRM possono farti risparmiare fino al 15% di commissioni su ogni prenotazione.
5. Aumentare il valore percepito dall’ospite
Se il prezzo sale, deve salire anche la percezione di qualità. Cura la comunicazione, le foto, il servizio e le recensioni: un ospite soddisfatto accetta più facilmente tariffe più alte.
Non puoi controllare le commissioni OTA, ma puoi controllare la tua strategia di pricing e distribuzione. Chi ragiona da imprenditore extralberghiero saprà trasformare questo cambiamento in un vantaggio competitivo.
FAQ sulle commissioni Airbnb 2025
Quanto prende Airbnb di commissione nel 2025?
Dal 27 ottobre 2025 per chi usa software gestionali e dal 1° dicembre 2025 per la maggior parte degli host già in host-only fee senza software, Airbnb applica una commissione unica del 15,5% sul subtotale della prenotazione (tariffa + spese extra). Questa viene trattenuta direttamente dal payout dell’host.
Nota: gli host che utilizzano ancora il modello split-fee (3% host + 14–16% ospite) potranno continuare a usarlo, almeno per ora.
Le commissioni Airbnb si applicano anche alle spese di pulizia?
Sì. La commissione viene calcolata sul subtotale della prenotazione, quindi include sia le notti prenotate che eventuali spese aggiuntive (es. pulizia).
L’ospite paga ancora commissioni extra?
No. Con il modello host-only fee, l’ospite vede e paga il prezzo che tu imposti. Non ci sono più costi di servizio aggiuntivi visibili al checkout.
La commissione può variare in base al tipo di annuncio?
In casi specifici, come per gli host che utilizzano politiche di cancellazione Super Strict, la commissione può essere leggermente superiore al 15,5%.
Posso evitare di pagare la commissione Airbnb?
No. Tutti i pagamenti vengono processati attraverso la piattaforma e la commissione viene detratta automaticamente.
Conclusione
Con le nuove commissioni Airbnb 2025 la piattaforma ha reso più semplice e trasparente l’esperienza per i viaggiatori da un lato; dall’altro, gli host e i property manager devono imparare a gestire in modo professionale i propri margini, senza lasciare nulla al caso.
La differenza tra un semplice host e un imprenditore extralberghiero sta tutta qui:
- sapere esattamente quanto incassi,
- impostare prezzi sostenibili,
- diversificare i canali,
- trasformare le commissioni OTA da costo inevitabile a voce gestita con intelligenza.
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